L’investissement locatif reste l’une des stratégies préférées des Français pour faire croître leur patrimoine ou préparer leur retraite. Mais face à l’évolution de la fiscalité et du marché, faut-il privilégier la location meublée ou nue en 2025 ? Décryptage complet, comparaisons chiffrées et conseils pratiques.
Définition et fonctionnement
Qu’est-ce qu’une location nue ?
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Location vide : le logement est loué sans mobilier (le locataire apporte ses meubles).
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Bail d’habitation classique (loi du 6 juillet 1989), durée minimale : 3 ans reconductibles (bailleur personne physique).
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Stabilité : le locataire reste souvent plusieurs années, moins de rotation.
Qu’est-ce qu’une location meublée ?
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Le propriétaire fournit un mobilier suffisant pour que le locataire y vive normalement (liste officielle).
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Bail meublé classique : 1 an renouvelable (ou 9 mois pour étudiant).
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Plus de rotation : durée de location généralement plus courte.
Avantages et inconvénients de la location nue
Les points forts
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Stabilité locative : baux plus longs, locataires souvent en place plusieurs années.
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Gestion simplifiée : moins d’états des lieux, pas d’ameublement à renouveler.
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Attrayant pour familles, jeunes actifs, seniors.
Les limites
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Rentabilité brute généralement inférieure : loyers inférieurs de 10 à 20 % à surface égale.
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Moins de flexibilité en cas de revente ou récupération du bien.
Avantages et inconvénients de la location meublée
Les points forts
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Loyers plus élevés : 10 à 20 % de plus qu’en location nue.
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Fiscalité très avantageuse (régime LMNP réel : amortissement, déductions élargies).
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Souplesse pour récupérer le bien en cas de besoin (baux plus courts).
Les limites
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Plus de rotation : risques plus élevés de vacance locative.
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Gestion plus active : état des lieux fréquents, gestion du mobilier, remise en état plus souvent.
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Profil adapté aux locataires mobiles : étudiants, jeunes actifs, mutation professionnelle
Tableau comparatif location meublée vs location nue (2025)
| Critère | Location Meublée | Location Nue |
|---|---|---|
| Loyers | +10 à +20% | Référence de base |
| Fiscalité (régime réel) | LMNP : amortissement, loyers imposés au BIC, charges vastes, abattement 30 à 50% | Revenus fonciers, abattement 30% (micro-foncier), charges limitées |
| Durée du bail | 1 an, renouvelable | 3 ans, reconductible |
| Stabilité | Rotation fréquente | Stabilité sur le long terme |
| Gestion | Demande plus d’efforts | Gestion simplifiée |
| Profil de locataire | Étudiants, jeunes actifs | Familles, seniors |
Quel choix selon sa situation patrimoniale ?
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Investisseur à la recherche de rendement maximisé : la location meublée, surtout en LMNP réel, est souvent la plus rentable après impôts.
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Besoin de stabilité, peu de temps pour gérer : la location nue garantit tranquillité d’esprit et faible gestion.
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Marché local : En zone tendue / ville étudiante (Lyon, Paris…), la demande de meublé est forte.
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Objectif familial long terme (hébergement d’un enfant, succession, transmission) : la nue-propriété s’impose.
FAQ
Le régime LMNP est-il toujours intéressant en 2025 ?
Oui, si votre objectif est la rentabilité, grâce à l’amortissement et la déduction des charges, cela reste attractif, en particulier pour des biens à forte rotation ou en centre-ville.
Quels sont les risques principaux du meublé ?
Vacance locative, turnover, frais de remise en état, nécessité de fournir et renouveler du mobilier complet.
Peut-on passer d’un régime à l’autre facilement ?
Oui, il est possible de meubler un logement vide à condition de respecter les règles d’équipement, ou inversement.
À retenir
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Meublé : maximisation du rendement au prix d’une gestion plus active.
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Nue : tranquillité, stabilité, gestion plus passive mais rendement potentiel plus faible.
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Le choix dépend de votre profil d’investisseur, de votre temps disponible et du type de bien/localisation.
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Anticipez la fiscalité et l’évolution des dispositifs avant de vous lancer en 2025 !
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